Structuration d’un investissement locatif pour une dirigeante de PME

Marie n'avait pas un problème de financement mais de structure. Avec une rémunération de 220 000 €, des loyers perçus en direct se seraient ajoutés à ses revenus et auraient été imposés dans sa tranche la plus haute, en plus des prélèvements sociaux. Une part importante du loyer serait partie en impôt, sans servir à rembourser le crédit.

C'est la raison du comparatif mené entre la détention directe et la SCI à l'impôt sur les sociétés.

Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, les loyers sont imposés au niveau de la société, après déduction des charges, des intérêts d'emprunt et de l'amortissement du bien. Tant que la société ne distribue rien, Marie ne paie pas d'impôt personnel sur ces loyers : ils servent à rembourser le prêt et à constituer le patrimoine.

Ce choix a deux contreparties. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur comptable du bien, amortissements déduits, ce qui l'alourdit. Et sortir l'argent de la société suppose une distribution, elle-même imposée. La SCI à l'IS convient à une logique de capitalisation longue, pas à un besoin de revenus immédiats.

Une présidente de SASU présente à la banque une rémunération, des bilans et une épargne personnelle : trois éléments que les établissements lisent rarement ensemble. La synthèse bancaire les a réunis dans un seul document. Le dossier a été accepté en trois semaines et le taux est passé de 3,75 % à 3,40 %, soit 9 800 € d'économie sur vingt ans.

Un cash-flow positif dépend du prix d'achat, du niveau des loyers, de la vacance et des travaux à venir. La SCI à l'IS impose une comptabilité et des frais annuels. Les résultats de Marie ne sont pas transposables tels quels à un autre bien ou à un autre profil.