Question 1

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

Accepted Answer

C'est le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter. Elle est calculée en fonction de vos revenus pondérés, de vos charges existantes, du taux d'endettement maximum (35%) et du reste à vivre minimum requis.

Question 2

Pourquoi les revenus locatifs ne sont-ils comptés qu'à 70% ?

Accepted Answer

Les banques appliquent une décote de 30% sur les revenus locatifs pour tenir compte des risques : vacance locative, impayés, charges non récupérables. C'est une règle prudentielle standard.

Question 3

Comment est calculé le reste à vivre ?

Accepted Answer

Le reste à vivre = Revenus - Charges - Mensualité du prêt. Les banques exigent un minimum de ~800 €/adulte et ~350 €/enfant. Si votre reste à vivre est insuffisant, le prêt peut être refusé même si votre taux d'endettement est inférieur à 35%. Reste à vivre minimum = (Nb adultes × 800 €) + (Nb enfants × 350 €).

Question 4

Pourquoi demande-t-on un apport de 10% ?

Accepted Answer

L'apport de 10% sert à couvrir les frais de notaire (~7-8% dans l'ancien) et les frais annexes (garantie, dossier). Sans apport, la banque prête plus que la valeur du bien, ce qui augmente son risque.

Question 5

Peut-on dépasser les 35% d'endettement ?

Accepted Answer

Depuis 2022, les banques ne peuvent accorder que 20% de leurs prêts à des emprunteurs dépassant 35%. C'est possible pour les revenus très élevés avec un fort reste à vivre, mais c'est devenu rare.

Question 6

Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?

Accepted Answer

Rembourser vos crédits en cours. Augmenter votre apport. Allonger la durée (jusqu'à 25 ans). Emprunter à deux pour cumuler les revenus. Négocier un meilleur taux.

Question 7

Comment est calculé le revenu retenu pour un dirigeant ou une profession libérale ?

Accepted Answer

Les banques ne retiennent pas le dernier exercice seul : elles font la moyenne des revenus nets des 3 derniers exercices (bénéfices + rémunération + dividendes réguliers), sur la base des liasses fiscales et avis d'imposition. Un exercice exceptionnel (bon ou mauvais) est ainsi lissé. C'est pour cela que ce simulateur propose un mode "Indépendant" avec 3 champs de revenu annuel.

Question 8

Le loyer prévisionnel d'un investissement locatif est-il pris en compte ?

Accepted Answer

Oui, à condition de sélectionner "Investissement locatif" comme type de projet. Le loyer mensuel prévisionnel du bien financé est alors retenu à 70% (méthode classique, la plus répandue), au même titre que des revenus locatifs déjà perçus. Certaines banques exigent une expertise locative ou un bail signé pour le valider.

Combien pouvez-vous emprunter ?

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Ce chiffre est un point de départ

Comprendre la capacité d'emprunt

Ce chiffre est un point de départ. Pas une limite.