Un chiffre d'affaires en hausse, une capacité d'emprunt décevante
Camille, consultante RH en EURL, dégage 78 000 € de revenus cette année, en progression depuis trois exercices. Lorsqu'elle se présente en banque pour financer un appartement à 270 000 €, le conseiller lui annonce une capacité d'emprunt de 195 000 €. Soit 75 000 € de moins que ce qu'elle anticipait.
La raison n'est pas son niveau de revenu actuel, mais la façon dont la banque le calcule. Pour un salarié, le revenu net du contrat de travail suffit. Pour un freelance, la banque retient une moyenne lissée sur plusieurs exercices, qui peut être très éloignée du dernier bilan.
Sur un projet à 280 000 €, cet écart de méthode représente couramment 30 000 à 55 000 € de capacité de financement en moins par rapport à l'estimation spontanée du freelance. Un écart qui peut faire rater une acquisition ou contraindre à revoir le budget à la baisse.
Solvya accompagne les indépendants dans la structuration de leur dossier de financement avant la recherche de bien, pour anticiper ces décalages bien avant le dépôt de dossier.
Pourquoi les revenus d'un freelance sont traités différemment
Un salarié en CDI dispose d'une garantie contractuelle de revenu. La banque peut raisonnablement projeter ce montant dans le futur. Un freelance, lui, dépend de la renouvellement de ses missions, de la conjoncture de son marché et de sa propre décision de facturer plus ou moins selon les années.
Pour gérer cette incertitude, les établissements prêteurs n'utilisent jamais le seul exercice en cours. Ils appliquent une méthode de lissage sur plusieurs années, quelle que soit la structure juridique : SASU, EURL, profession libérale, micro-entreprise.
Ce mécanisme produit mécaniquement un revenu retenu inférieur à ce que le freelance perçoit réellement en année de croissance. Plus le différentiel entre les exercices est important, plus l'écart se creuse.
La méthode standard : la moyenne des 2 à 3 derniers bilans
La pratique la plus répandue consiste à retenir la moyenne des revenus des 2 à 3 derniers exercices comptables, avec parfois une pondération selon la tendance observée.
La base retenue varie selon le statut :
Exemple chiffré : une consultante en EURL à l'IS a déclaré les revenus suivants sur trois ans :
La moyenne arithmétique sur 3 ans est de 62 667 €. Si la banque applique la moyenne des 2 derniers exercices, elle retient 67 000 €. Avec un taux d'endettement maximal de 35 %, la mensualité autorisée s'établit à 1 954 € par mois. Sur 20 ans au taux de 3,5 %, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 311 000 €.
Si la même consultante avait présenté uniquement son revenu 2025 de 71 000 €, la mensualité maximale aurait été de 2 071 €, soit une capacité estimée à 330 000 €. L'écart atteint 19 000 € en faveur de la base annuelle, simplement dû à la méthode de calcul.
Les facteurs qui améliorent le revenu retenu par la banque
La moyenne n'est pas un calcul figé. Plusieurs éléments peuvent jouer en faveur du freelance.
La tendance des revenus. Un freelance dont les revenus progressent régulièrement sur 3 ans rassure davantage qu'un profil stable ou en baisse. Certains établissements appliquent une pondération favorable lorsque la progression est régulière et supérieure à 10 % par an. Dans ce cas, la moyenne peut être légèrement relevée.
L'ancienneté de l'activité. Moins de 2 exercices comptables complets, et la majorité des banques refusent d'instruire le dossier. À partir de 3 exercices, le dossier devient traitable dans presque tous les établissements. Une activité de 5 ans ou plus, avec des bilans réguliers, améliore significativement la perception du risque par le chargé d'affaires.
La régularité de la rémunération. Un président de SASU qui se verse un salaire mensuel constant est plus lisible pour une banque qu'un entrepreneur dont la rémunération varie fortement d'un mois à l'autre, même à CA équivalent. Une politique de rémunération prévisible facilite l'analyse bancaire, même si elle ne change pas les règles de calcul.
L'apport personnel. Un apport couvrant les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et représentant 10 à 20 % du prix d'achat améliore le ratio prêt/valeur et réduit le risque perçu par l'établissement. À revenus équivalents, un freelance avec 20 % d'apport obtient généralement de meilleures conditions qu'un salarié avec 5 %.
Le taux d'endettement de 35 % et ses effets concrets
Le plafond réglementaire fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est de 35 % des revenus nets mensuels, toutes charges de crédit incluses. Ce taux intègre le futur crédit immobilier, mais aussi les crédits à la consommation, crédits auto et tout autre engagement en cours.
Exemple : un freelance dont le revenu retenu est de 66 000 € annuels (5 500 €/mois) dispose d'une mensualité maximale de 1 925 €. S'il rembourse déjà 380 €/mois de crédit auto, il ne lui reste que 1 545 € pour le crédit immobilier, ce qui correspond à une capacité d'emprunt d'environ 246 000 € sur 20 ans au taux de 3,5 %.
Les banques disposent d'une marge de flexibilité réglementaire pour dépasser ce seuil dans 20 % de leur production de crédits, notamment pour les primo-accédants ou les dossiers à fort apport. Cette souplesse n'est pas un droit acquis : elle s'applique au cas par cas.
Les documents attendus pour instruire le dossier
Un dossier de crédit immobilier pour un freelance comprend systématiquement les éléments suivants :
Un dossier livré sans note de synthèse retarde l'analyse et peut conduire à un refus par défaut d'information, même si le profil est finançable.
Ces simulations sont indicatives. L'octroi d'un crédit immobilier reste à la discrétion de l'établissement prêteur, qui apprécie l'ensemble du dossier selon ses propres critères et politiques d'analyse. Pour un conseil personnalisé, consultez un courtier agréé ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
FAQ
Comment les banques calculent-elles les revenus d'un freelance pour un crédit ?
La pratique dominante est la moyenne des 2 à 3 derniers exercices comptables. Pour une EURL à l'IS, le revenu retenu correspond à la rémunération nette du gérant, avec une prise en compte partielle et variable des dividendes selon l'établissement. Une tendance de revenus régulièrement croissante peut améliorer le calcul.
Quelle ancienneté d'activité est exigée pour un crédit immobilier en freelance ?
La quasi-totalité des banques demande au moins 2 exercices comptables complets. Certaines appliquent un calcul sur 3 ans. Une activité de moins de 2 ans rend l'accès au crédit immobilier très difficile, quelle que soit la qualité du dossier par ailleurs.
Les dividendes sont-ils pris en compte dans la capacité d'emprunt ?
Partiellement, selon les établissements. Certaines banques retiennent 50 à 70 % des dividendes perçus de façon régulière sur 2 ou 3 ans. Les dividendes exceptionnels ou en forte variation d'une année à l'autre sont généralement écartés du calcul.
Le taux d'endettement de 35 % est-il fixe pour tous les dossiers ?
Non. Les banques disposent d'une marge réglementaire pour dépasser ce seuil dans 20 % de leur production de crédits. Cette flexibilité s'applique au cas par cas, sans garantie, et reste à l'entière discrétion de l'établissement prêteur.
Un apport personnel est-il obligatoire pour un freelance ?
Non, mais il reste un facteur distinctif important. Un apport couvrant les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et représentant 10 à 20 % du prix du bien réduit le risque perçu et améliore les conditions de financement obtenues.
Pour estimer votre capacité d'emprunt en tenant compte de votre structure et de votre historique de revenus, testez votre situation avec le calculateur de capacité d'emprunt Solvya.
Pour préparer votre dossier et anticiper les critères des banques avant votre recherche de bien, prenez rendez-vous avec un conseiller Solvya.
