Achat de résidence principale pour un dirigeant de PME

Antoine gagnait 180 000 € par an et disposait de 120 000 € d'apport. Son dossier a pourtant été refusé deux fois. La raison ne tenait pas à ses revenus mais à leur forme : une partie en salaire, une partie en dividendes, versés par sa propre société.

Une banque analyse un prêt immobilier avec une grille conçue pour des salariés. Un salaire de dirigeant qui varie d'une année à l'autre et des dividendes, par nature non garantis, y sont lus comme des revenus instables. Sans explication, l'analyste retient le chiffre le plus bas, ou écarte les dividendes.

Le travail a porté sur la présentation, pas sur les chiffres. La rémunération d'Antoine a été reconstituée sur trois ans, salaire et dividendes réunis, et reliée aux bilans de la société pour montrer qu'elle reposait sur des résultats récurrents. La trésorerie de l'entreprise, que les banques ne savaient pas lire, a été expliquée.

L'ensemble a été réuni dans une synthèse bancaire : un document unique qui donne à l'analyste les éléments dans l'ordre où il en a besoin.

Le même dossier, présenté à quatre établissements, a obtenu une offre chez BNP Paribas : 520 000 € sur vingt ans à 3,50 %. L'économie de 18 600 € vient de la mise en concurrence, une fois le dossier devenu lisible.

Un dossier bien présenté ne rend pas finançable un projet qui ne l'est pas : le taux d'endettement et le reste à vivre s'appliquent à tous. Les conditions obtenues dépendent du marché du crédit à la date de la demande et de la politique de chaque banque. Un crédit vous engage et doit être remboursé.