Calculez la rentabilité de votre opération de marchand de biens

De la marge brute à la marge nette

La rentabilité d'une opération de marchand de biens ne se résume pas à l'écart entre le prix d'achat et le prix de revente. La marge nette s'obtient après déduction de tous les coûts : frais d'acquisition, travaux, frais financiers, frais de commercialisation, taxes, puis impôt sur le bénéfice. C'est cette marge nette, rapportée aux fonds propres engagés, qui mesure réellement l'opération.

Les postes qui font la différence

Les frais d'acquisition sont réduits lorsque le marchand de biens s'engage à revendre dans le délai légal, ce qui allège sensiblement le coût d'entrée. Les travaux sont le poste le plus souvent sous-estimé : un dépassement de budget ou de délai entame directement la marge. Les frais financiers dépendent du montant emprunté et surtout de la durée de portage.

La revente par lots, après division, permet souvent de vendre plus cher au mètre carré que le prix d'achat en bloc. Elle allonge aussi la commercialisation, donc le portage financier.

La TVA sur la marge

Selon la nature du bien et les conditions de son acquisition, la TVA peut porter sur la seule marge plutôt que sur le prix total. Ce régime réduit le montant de taxe, mais ses conditions sont strictes et se vérifient opération par opération avec un notaire ou un expert-comptable. Le simulateur permet de mesurer l'effet des deux hypothèses sur la marge.

Le temps est un coût

Chaque mois supplémentaire entre l'achat et la revente ajoute des intérêts, des charges et de la taxe foncière. Une opération rentable en douze mois peut ne plus l'être en vingt-quatre. Tester un scénario dégradé (travaux plus chers, revente plus tardive, prix de sortie plus bas) est la meilleure façon de savoir si l'opération supporte un imprévu, et c'est aussi ce que la banque cherchera à comprendre avant de financer.