Un freelance qui investit sans stratégie fiscale paie deux fois
Un freelance en SASU dégage 90 000 € de chiffre d'affaires et décide d'investir dans un T2 à 180 000 €. Sans réflexion sur le régime fiscal applicable, il loue le bien en nu, au régime micro-foncier.
Résultat : ses 9 000 € de loyers annuels sont imposés après un abattement forfaitaire de 30%, sans tenir compte des intérêts d'emprunt ni des travaux réels engagés.
À une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%, l'écart entre ce choix par défaut et un régime mieux adapté représente une économie estimée de 1 500 à 2 500 € par an, selon le niveau d'endettement et de charges.
Le paysage a changé en deux ans : le dispositif Pinel s'est éteint, la fiscalité de la revente en LMNP s'est durcie, et la loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé. Deux leviers restent au cœur des arbitrages des indépendants qui investissent dans l'immobilier locatif : le LMNP au réel et le déficit foncier. Encore faut-il savoir lequel correspond à votre situation.
La fin du Pinel : ce qui a disparu
Le dispositif Pinel, qui ouvrait droit à une réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, n'accepte plus aucun nouvel investissement depuis le 31 décembre 2024.
Les indépendants qui cherchaient un avantage fiscal immédiat sur de l'immobilier neuf doivent désormais se tourner vers d'autres montages. Le marché du neuf défiscalisé perd ainsi son principal argument commercial.
Cette disparition recentre l'attention sur deux régimes structurels : le LMNP et le déficit foncier.
Un troisième cadre s'y ajoute. La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, qui introduit un amortissement en location nue pour les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2028, sous conditions de loyer et d'engagement de location. Le taux d'amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué. Le dispositif est récent : ses conditions se vérifient au cas par cas avant de s'engager.
LMNP au réel : l'amortissement contre l'imposition des loyers
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime réel, autorise la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier.
Exemple concret : un freelance en profession libérale loue un studio meublé 700 €/mois, soit 8 400 € de loyers annuels. Les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance) s'élèvent à 2 800 €. L'amortissement du bien et des meubles représente environ 4 500 € sur l'année.
Résultat fiscal : 8 400 € − 2 800 € − 4 500 € = 1 100 € de revenu imposable, contre 8 400 € en location nue sans optimisation.
À une TMI de 41%, l'écart d'impôt sur le revenu atteint plusieurs milliers d'euros sur la durée de détention. L'amortissement peut neutraliser une grande partie de l'imposition pendant 10 à 15 ans, sans jamais générer de déficit reportable sur le revenu global.
Un point a changé : depuis février 2025, les amortissements déduits sur le bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L'avantage fiscal obtenu pendant la détention est donc en partie repris à la sortie, ce qui pèse davantage sur les projets de courte durée.
Déficit foncier : utile pour les TMI élevées avec de gros travaux
Le déficit foncier s'applique à la location nue. Il permet de déduire les travaux et charges des loyers perçus, et d'imputer l'excédent négatif sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027).
Exemple : un indépendant en EURL perçoit 12 000 € de loyers nus et engage 18 000 € de travaux de rénovation. Le déficit de 6 000 € s'impute intégralement sur son revenu global de l'année.
À une TMI de 41% (revenu imposable entre 84 577 € et 181 917 € pour une part, barème 2026), cette imputation représente une économie estimée de 2 460 € sur l'impôt dû, avant tout effet sur les prélèvements sociaux.
Le déficit foncier devient pertinent à partir d'une TMI de 30% (seuil à 29 579 € pour une part) et gagne en intérêt à mesure que la tranche augmente, contrairement au LMNP dont l'avantage reste stable quelle que soit la TMI.
Comment choisir entre LMNP réel et déficit foncier
Trois critères orientent la décision.
| Critère | LMNP réel | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Niveau de TMI | Intérêt dès une TMI modérée, grâce à l'amortissement | Pertinent à partir de 30 % de TMI, avantage croissant avec la tranche |
| Type de bien / travaux | Bien déjà aux normes, destiné à la location meublée | Bien nécessitant une rénovation lourde |
| Impact sur la plus-value de revente | Amortissements réintégrés dans le calcul depuis février 2025 : une partie de l'avantage est reprise à la revente | Les travaux déjà déduits ne majorent pas le prix d'acquisition |
Sous 30 % de TMI, l'avantage du déficit foncier reste limité ; le LMNP réel conserve un intérêt même à TMI modérée, quelle que soit la tranche. Le déficit foncier prend l'avantage à partir de 30 % de TMI et sur un bien nécessitant des travaux importants.
Pour évaluer concrètement la rentabilité nette de chaque scénario sur votre projet, le calculateur de rendement locatif Solvya intègre charges, fiscalité et cash-flow réel.
FAQ
Le Pinel existe-t-il encore ?
Non, aucun nouvel investissement Pinel n'est éligible depuis le 1er janvier 2025. Seuls les engagements signés avant cette date continuent de produire leurs effets jusqu'au terme de la période d'engagement.
LMNP réel ou micro-BIC : quelle différence ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, sans tenir compte des charges réelles. Le régime réel permet de déduire charges et amortissements, souvent plus avantageux dès que les charges dépassent 50% des loyers.
Le déficit foncier est-il intéressant à toutes les TMI ?
Non. Son intérêt croît avec la TMI : à 11%, l'économie d'impôt reste marginale. À 30% et au-delà, l'imputation sur le revenu global devient un levier fiscal significatif.
Peut-on cumuler LMNP et déficit foncier sur des biens différents ?
Oui, ces deux régimes s'appliquent à des biens distincts (meublé pour le LMNP, nu pour le déficit foncier) et peuvent coexister dans un même patrimoine, sous réserve du respect des règles propres à chacun.
Le déficit foncier non imputé est-il perdu ?
Non. La fraction de déficit supérieure au plafond annuel d'imputation sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ces simulations sont indicatives. Pour un conseil personnalisé engageant votre responsabilité, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé AMF.
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