Un freelance qui investit sans stratégie fiscale paie deux fois
Un freelance en SASU dégage 90 000 € de chiffre d'affaires et décide d'investir dans un T2 à 180 000 €. Sans réflexion sur le régime fiscal applicable, il loue le bien en nu, au régime micro-foncier.
Résultat : ses 9 000 € de loyers annuels sont imposés après un abattement forfaitaire de 30%, sans tenir compte des intérêts d'emprunt ni des travaux réels engagés.
À une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%, l'écart entre ce choix par défaut et un régime mieux adapté représente une économie estimée de 1 500 à 2 500 € par an, selon le niveau d'endettement et de charges.
2025 marque un tournant : le dispositif Pinel s'éteint définitivement, et deux leviers restent disponibles pour les indépendants qui investissent dans l'immobilier locatif : le LMNP au réel et le déficit foncier. Encore faut-il savoir lequel correspond à votre situation.
La fin du Pinel en 2025 : ce qui disparaît réellement
Le dispositif Pinel, qui permettait une réduction d'impôt allant jusqu'à 17,5% du prix d'achat sur 12 ans, n'accepte plus aucun nouvel investissement depuis le 31 décembre 2024.
Les indépendants qui cherchaient un avantage fiscal immédiat sur de l'immobilier neuf doivent désormais se tourner vers d'autres montages. Le marché du neuf défiscalisé perd ainsi son principal argument commercial.
Cette disparition recentre l'attention sur deux régimes structurels, qui ne dépendent pas d'une loi de finances annuelle : le LMNP et le déficit foncier.
LMNP au réel : l'amortissement contre l'imposition des loyers
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime réel, autorise la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier.
Exemple concret : un freelance en profession libérale loue un studio meublé 700 €/mois, soit 8 400 € de loyers annuels. Les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance) s'élèvent à 2 800 €. L'amortissement du bien et des meubles représente environ 4 500 € sur l'année.
Résultat fiscal : 8 400 € − 2 800 € − 4 500 € = 1 100 € de revenu imposable, contre 8 400 € en location nue sans optimisation.
À une TMI de 41%, l'écart d'impôt sur le revenu atteint plusieurs milliers d'euros sur la durée de détention. L'amortissement peut neutraliser une grande partie de l'imposition pendant 10 à 15 ans, sans jamais générer de déficit reportable sur le revenu global.
Déficit foncier : utile pour les TMI élevées avec de gros travaux
Le déficit foncier s'applique à la location nue. Il permet de déduire les travaux et charges des loyers perçus, et d'imputer l'excédent négatif sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025).
Exemple : un indépendant en EURL perçoit 12 000 € de loyers nus et engage 18 000 € de travaux de rénovation. Le déficit de 6 000 € s'impute intégralement sur son revenu global de l'année.
À une TMI de 41% (revenu imposable entre 83 823 € et 180 294 € pour une part en 2025), cette imputation représente une économie estimée de 2 460 € sur l'impôt dû, avant tout effet sur les prélèvements sociaux.
Le déficit foncier devient pertinent à partir d'une TMI de 30% (seuil à 29 315 €) et gagne en intérêt à mesure que la tranche augmente, contrairement au LMNP dont l'avantage reste stable quelle que soit la TMI.
Comment choisir entre LMNP réel et déficit foncier
Trois critères orientent la décision.
Le niveau de TMI. Sous 30%, l'avantage du déficit foncier reste limité. Le LMNP réel, via l'amortissement, conserve un intérêt même à TMI modérée.
Le type de bien et de travaux. Un bien nécessitant une rénovation lourde se prête davantage au déficit foncier. Un bien déjà aux normes, destiné à la location courte ou meublée, s'oriente vers le LMNP.
L'horizon de revente. Le déficit foncier n'a pas d'impact sur la plus-value de cession. Les amortissements déduits en LMNP, eux, ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui en fait un avantage cumulatif sur la durée de détention.
Pour évaluer concrètement la rentabilité nette de chaque scénario sur votre projet, le calculateur de rendement locatif Solvya intègre charges, fiscalité et cash-flow réel.
FAQ
Le Pinel est-il totalement supprimé en 2025 ?
Oui, aucun nouvel investissement Pinel n'est éligible depuis le 1er janvier 2025. Seuls les engagements signés avant cette date continuent de produire leurs effets jusqu'au terme de la période d'engagement.
LMNP réel ou micro-BIC : quelle différence ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, sans tenir compte des charges réelles. Le régime réel permet de déduire charges et amortissements, souvent plus avantageux dès que les charges dépassent 50% des loyers.
Le déficit foncier est-il intéressant à toutes les TMI ?
Non. Son intérêt croît avec la TMI : à 11%, l'économie d'impôt reste marginale. À 30% et au-delà, l'imputation sur le revenu global devient un levier fiscal significatif.
Peut-on cumuler LMNP et déficit foncier sur des biens différents ?
Oui, ces deux régimes s'appliquent à des biens distincts (meublé pour le LMNP, nu pour le déficit foncier) et peuvent coexister dans un même patrimoine, sous réserve du respect des règles propres à chacun.
Le déficit foncier non imputé est-il perdu ?
Non. La fraction de déficit supérieure au plafond annuel d'imputation sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ces simulations sont indicatives. Pour un conseil personnalisé engageant votre responsabilité, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé AMF.
Pour chiffrer la rentabilité nette de votre projet selon le régime fiscal retenu, testez votre situation avec le calculateur de rendement locatif Solvya.
Pour une analyse de votre dossier intégrant fiscalité, financement et structuration patrimoniale, prenez rendez-vous avec un conseiller Solvya.
