Marchand de biens. Statut et fiscalité.
Définition de l'activité, statut juridique, société, droits de mutation, TVA : ce qu'il faut comprendre avant de devenir marchand de biens. Une activité de professionnel, pas un investissement locatif accéléré.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Un marchand de biens achète des biens immobiliers (logements, immeubles, terrains, locaux) pour les revendre, le plus souvent après les avoir transformés : travaux, division en lots, changement d'usage. Deux éléments caractérisent l'activité : les opérations sont habituelles, et l'intention de revendre existe dès l'achat.
C'est une activité commerciale. Le marchand de biens agit pour son propre compte, ce qui le distingue de l'agent immobilier, qui intervient pour le compte de tiers, et du promoteur, qui construit pour vendre.
Les points clés
Une activité commerciale
Acheter pour revendre, de façon habituelle : les profits sont des bénéfices professionnels, pas des plus-values de particulier.
Un engagement de revente
Les droits de mutation sont réduits à l'achat, en contrepartie d'un engagement de revendre dans les cinq ans.
Une TVA à qualifier
Selon le bien et les conditions de son acquisition, la TVA porte sur la marge, sur le prix total, ou ne s'applique pas.
Un choix de structure
Entreprise individuelle ou société : le statut détermine l'imposition du résultat et la protection sociale du dirigeant.
Quel statut, quelle société de marchand de biens ?
Le statut juridique fixe l'imposition des bénéfices et le régime social du dirigeant.
| Structure | Imposition du résultat | Statut du dirigeant |
|---|---|---|
| Entreprise individuelle | Impôt sur le revenu, catégorie des bénéfices industriels et commerciaux | Travailleur non salarié, cotisations calculées sur le bénéfice |
| EURL ou SARL | Impôt sur les sociétés (de droit en SARL, sur option en EURL) | Gérant majoritaire : travailleur non salarié |
| SASU ou SAS | Impôt sur les sociétés | Président : assimilé salarié s'il est rémunéré |
La SCI n'est pas conçue pour cette activité : son objet est civil, alors que l'achat-revente habituel est commercial. Le régime de la micro-entreprise n'est pas ouvert aux marchands de biens.
La fiscalité d'une opération
Trois étages à distinguer : l'achat, la revente, le bénéfice.
À l'achat : droits de mutation réduits
En s'engageant dans l'acte à revendre dans un délai de cinq ans, le marchand de biens assujetti à la TVA ne paie qu'une taxe de publicité foncière réduite (0,715 %), au lieu des droits de mutation de droit commun. Les frais d'acquisition s'en trouvent nettement allégés.
À la revente : la TVA
Le régime dépend de la nature du bien (immeuble ancien, immeuble neuf, terrain à bâtir) et de la façon dont il a été acquis. La TVA peut porter sur la seule marge lorsque l'achat n'a pas ouvert droit à déduction, ou sur le prix total. Ce point se valide opération par opération.
Sur le bénéfice : impôt professionnel
La marge nette est imposée à l'impôt sur les sociétés ou, en entreprise individuelle, à l'impôt sur le revenu. Le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, ne s'applique pas.
Devenir marchand de biens : les étapes
- Choisir la structure et rédiger un objet social qui couvre l'achat et la revente de biens immobiliers
- Immatriculer l'activité et mettre en place une comptabilité commerciale, les biens étant inscrits en stock
- Valider avec un notaire le régime de droits de mutation et de TVA applicable à chaque acquisition
- Monter le financement : apport, crédit court terme, garanties demandées par la banque
- Souscrire les assurances adaptées, en particulier lorsque l'opération comporte des travaux
- Chiffrer la marge nette avant de signer : prix, frais d'acquisition, travaux, frais financiers, fiscalité
Pour chiffrer une opération avant de vous engager, utilisez le simulateur marchand de biens (acquisition, travaux, financement, revente par lots), puis la simulation de prêt professionnel pour tester le plan de financement.
L'activité de marchand de biens comporte un risque de perte : retard de travaux, revente plus lente ou moins chère que prévu, coût du financement. Les règles fiscales décrites ici sont générales et évoluent. Ce guide est à visée pédagogique et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique personnalisé.
FAQ
Questions fréquentes.
Par Edward Izaac
Fondateur de Solvya, cabinet indépendant de gestion de patrimoine
Solvya est enregistré à l'ORIAS sous le n° 24 005 117 : courtier en assurance, intermédiaire en opérations de banque et conseiller en investissements financiers, membre de l'ANACOFI.
Contenu mis à jour le 2 octobre 2026.
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